Der Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Lohnt es sich noch, in Immobilien zu investieren?

Zuletzt aktualisiert & geprüft: 15.05.2020


Bislang scheint es, als ob der Immobilienmarkt trotz Corona glimpflich davon kommt – aber wird das so bleiben? Welche Gründe stecken hinter der vermeintlichen Resistenz der Branche?

Experten beantworten die Frage mit der verspäteten Reaktion des Immobilienmarktes generell – die Trägheit der Reaktionen auf Wirtschaftstrends ist darin begründet, dass sowohl der Bau als auch der Kauf und Verkauf von Immobilien deutlich länger dauert und mit höherem finanziellem Aufwand verbunden ist als beispielsweise Herstellung und Kauf eines Autos.

Auf dem Immobilienmarkt Deutschland wird gebaut, was in der Regel eine jahrelange Vorgeschichte an Planung und Bedarf hinter sich hat. Dennoch wird die Corona-Krise auch den Immobiliensektor über kurz oder lang treffen. Die Ursachen: durchbrochene Lieferketten und Materialmangel, fehlende Arbeitskräfte aufgrund der Grenzschließungen in Europa. Hinzu kommt, dass Kleinbetriebe und mittelständische Unternehmen im Immobiliensektor zum Teil zu den Verlierern der Krise gehören werden.

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Immobilien Investment: Wie wird sich der Markt verändern?

Welche Veränderungen auf die Unternehmen im Immobilienmarkt, aber auch auf private Käufer oder Bauherren zukommen, lässt sich derzeit noch nicht absehen. Denn die Pandemie ist noch längst nicht ausgestanden, eine Rückkehr zur Normalität ist trotz gradueller Lockerungen noch nicht in Sicht. Ein erneutes Herunterfahren des öffentlichen Lebens ist nicht unwahrscheinlich.

Daher ist auch keine Aussage dazu möglich, in wie weit in der näheren Zukunft Verbraucher wieder in Immobilien investieren werden. Die komplexen Zusammenhänge der globalisierten Wirtschaft sorgen dafür, dass die Schockwellen der Krise direkt und indirekt Unternehmen und Verbraucher gleichermaßen treffen. Ein Schrumpfen der Wirtschaft und Abbau von Arbeitsplätzen wird für sinkende Kaufkraft sorgen. Gerade bei Immobilien, die eine größere Ausgabe darstellen und in der Regel über Kredite finanziert werden, ist für Bauherren oder Wohnungskäufer natürlich die Einkommenssicherheit von enormer Bedeutung.

Das gilt natürlich auch für Mieter. Bereits vor Corona waren steigende, zum Teil als unbezahlbar bezeichnete Mieten in Großstädten ein Thema für Bund und Länder. Wer schon vor der Krise mehr als ein Drittel seines Gehaltes für die Miete ausgegeben hat, wird als Kurzarbeiter diese Ausgaben nicht mehr stemmen können.

Immobilien Markt während Corona Krise

Wie hilfreich sind die Aufschubsfristen für Zahlungen?

Eine Hilfe sind natürlich rasch verabschiedete Gesetze, die es Mietern erlauben, die Zahlung derzeit aufzuschieben, und zwar für drei Monate. Dadurch wird der Ball jedoch nur weitergereicht an Vermieter, die ihrerseits laufende Kosten haben. Ob die drei Monate ausreichen werden – ebenfalls noch völlig offen.

Nicht zu vergessen dabei ist, dass die drei Monatsmieten kein „Geschenk“ sind. Gezahlt werden müssen sie ja, wenn auch später und eventuell in Raten. Dann bilden sie eine Zusatzbelastung, wenn das eigene Einkommen krisenbedingt heruntergefahren wird. Für die Mehrheit vor allem der städtischen Mieter dürfte daher das Halten der bisherigen Wohnsituation eine Priorität sein. Ein Umzug in eine neue, möglicherweise teurere Wohnung kommt für viele zur Zeit nicht in Frage.

Immerhin, wer jetzt unter der finanziellen Belastung ächzt, kann auch Kreditraten pausieren. Die Darlehensraten lassen sich in Absprache mit der Bank für drei Monate aussetzen und werden an die geplante Kreditlaufzeit angehängt.

Auch wer derzeit durchaus noch Immobilien kaufen würde, spürt die Auswirkungen der stark eingeschränkten Bewegungsfreiheit und der Kontaktverbote, die beispielsweise die Besichtigung von Objekten erschwerte bis verhinderte. Makler haben rasch und umsichtig reagiert und bieten nun vielerorts virtuelle Besichtigungen der Objekte an. Dennoch sind Angebot und Nachfrage gesunken. Denn natürlich reicht die 3D-Tour online nicht aus, wenn es um den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht. In diesem Fall ist der wirkliche Eindruck nicht zu ersetzen.

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Immobilienfinanzierung zu Corona-Zeiten

Ein weiterer Faktor, der den Markt und die Immobilien Investment Strategien beeinflussen wird, ist die Entwicklung der Bauzinsen. Schon jetzt kann man davon ausgehen, dass die Zinsen auf Finanzierungslösungen über kurz oder lang steigen werden. Denn auch die Banken bemühen sich um mehr Liquidität – und hier fallen die Unternehmen zur Zeit für Finanzierungen aus. Die Folge: Banken wenden sich dem Privatkundengeschäft als Einkommensquelle zu.

Zinsen auf Baufinanzierungslösungen sind für die Geldgeber eine sichere Sache, da die Immobilie als Deckung herangezogen wird. Deshalb können Bauherren oder Immobilienkäufer sich darauf einstellen, dass eine Zinserhöhung ansteht. Ein Rechenexempel zeigt, dass eine Bank schon mit einer minimalen Zinssteigerung um 0.25 Prozent bei einem Baukredit über eine Viertelmillion Euro rund 10.000 Euro mehr einnimmt, umgelegt auf eine Kreditlaufzeit von 20 Jahren!

Schon allein wegen der zu erwartenden Zinssteigerungen dürften Immobilienkäufer, aber mittelfristig auch Mieter kaum darauf hoffen, dass die Preise in absehbarer Zeit sinken. Trotz der Beobachtung, dass Pandemien in den meisten Fällen eher sinkende Zinsen zur Folge haben, sei angemerkt, dass die deutsche Staatsanleihe, das „Fieberthermometer“ der Bauzinsen, derzeit aufgrund der Zurückhaltung der Anleger steigende Minuszinsen verzeichnet. Das deutet auf eine Erhöhung der Bauzinsen hin.

Immobilienfinanzierung zu Corona-Zeiten

Längere Bearbeitungsfristen, genauere Prüfungen werden den Immobilienmarkt ausbremsen

Die Einbrüche bei Einkommen und Kaufkraft werden Kreditinstitute überdies dazu zwingen, noch genauer zu prüfen, wem Finanzierungslösungen bewilligt werden. Das wird die Bearbeitung von Anträgen zweifellos in die Länge ziehen, ebenso wie die Zusatzbelastung durch die Bearbeitung von Hilfskrediten – mit einem Personalbestand, der zum großen Teil im Home Office sitzt.

Wie private Immobilienkäufer und -verkäufer, aber auch Mieter in der nächsten Zeit reagieren werden, hängt also von verschiedenen Faktoren ab und nicht zuletzt auch davon, wie lange die derzeitige Krise noch andauern wird. Generell lässt sich unterscheiden zwischen privaten Kunden, die ein Haus oder eine Wohnung nicht nur als Absicherung und Investition sehen, sondern in erster Linie miet- und damit sorgenfrei wohnen wollen. Diese Gruppe wird vermutlich auch weiterhin so bald wie möglich einen Kauf anstreben. Verkäufer wiederum sehen eher das Risiko, zur Zeit zu niedrigeren Preisen verkaufen zu müssen als gedacht, und werden deshalb ihre Verkaufsentscheidung wenn möglich noch vertagen. Dies wird zu einer gewissen Trägheit auf dem Markt führen – die jedoch nicht zwangsläufig irgendwann in günstigere Preise mündet.

Eins lässt sich allerdings mit Sicherheit sagen – die Planung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienkaufs als Investition in Hinblick auf die Wertsteigerung ist in diesen Tagen mit Fragezeichen befrachtet, insbesondere, als auch die Entwicklung bei den Finanzierungslösungen noch nicht abzusehen ist. Wie bei so vielen Wirtschaftsbereichen gilt auch hier, dass die Situation kaum Präzedenzfälle bietet, und deshalb auch keine verlässlichen Anhaltspunkte, wie es weitergeht, mit Corona und nach Corona.

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