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Exporo.de: Wer ist der Anbieter?

CROWDFUNDING TESTSIEGER
  • Feste Verzinsung: 5 - 6% pro Jahr
  • Nur 2-3 Jahre Kapitalbindung
  • Keine zusätzlichen Abschlusskosten
WEITER ZU EXPORO: www.exporo.de

Exporo ist mittlerweile eine recht bekannte Marke: Über die Plattform können Privatanleger in Immobilien investieren. Das Hamburger Unternehmen verspricht nichts geringeres als eine Demokratisierung von Immobilieninvestments. Auch Kleinanleger sollen in Projekte investieren können, die bislang nur professionellen Investoren vorbehalten waren. Die hohen Renditen von zum Teil 6 % und mehr sind dabei der Preis für das Risiko, das Anleger tragen – dies verschweigt Exporo auch an keiner Stelle. Wir haben die Plattform unter die Lupe genommen. Wer ist der Anbieter? Wie funktionieren Crowd Investments? Welche Vorhaben werden durch Exporo Projekte realisiert? Welche Risiken bestehen? Wie laufen Finanzierungen ab? Sind die Investments für Privatanleger wirklich geeignet? Dieser Exporo Test beantwortet diese und weitere Fragen.

  • Hinter Exporo.de steht ein Unternehmen aus Hamburg
  • Das erste Projekt wurde im Jahr 2014 finanziert
  • Anleger investieren ab 500 EUR in Immobilienprojekte
  • zur Auswahl stehen neue Bauprojekte und Bestandsimmobilien
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Wer ist Exporo? Ein Kurzporträt

Exporo bezeichnet sich selbst als „Online Plattform für digitale Immobilieninvestments“. Das werbliche Motto der Hamburger: „Einfach und direkt in Immobilien investieren“. Das Prinzip: Kleinanleger sollen bereits ab 500 EUR in Immobilienprojekte investieren können. Dabei handelt es sich um Projekte, die nach Auffassung des Unternehmens bislang vor allem institutionellen und anderen, größeren Investoren vorbehalten waren. Für die Investments werden hohe Renditen geboten, die – dies gilt ganz objektiv – die mit herkömmlichen, aber zugleich deutliche sichereren Anlagen wie Festgeld oder deutschen Staatsanleihen im derzeitigen Marktumfeld nicht erzielt werden können.

  • Idee: WIN-WIN-Situation für Privatanleger und Immobilienunternehmen
  • Anlegern soll neues Marktsegment eröffnet werden
  • Unternehmen sollen leichter an Kapital gelangen
  • Plattform will Anlegern transparente Informationen bereitstellen
  • Abwicklung soll schlank und kosteneffizient sein

Exporo.de will Privatanleger und Immobilienunternehmen zusammenführen und eine WIN-WIN-Situation schaffen. Anleger sollen Zugang zu einem lukrativen Markt erhalten, Immobilienunternehmen sollen schneller und einfacher Kapital zur Umsetzung von Projekten erhalten. Die Leistung von Exporo sieht das Unternehmen selbst dabei zum einen in der grundsätzlichen Idee (die so tatsächlich neu war), zum anderen in der Bereitstellung transparenter Informationen für Anleger und einer schlanken und damit kosteneffizienten Abwicklung. Nicht zuletzt durch Investitionen in Werbung wurde ein hoher Bekanntheitsgrad erreicht. Dieser ist Voraussetzung für eine große Reichweite, die wiederum ein wesentliches Qualitätsmerkmal von Vermittlungsplattformen im weitesten Sinne ist.

An der Hamburger Adresse residieren zwei Unternehmen. Als Anbieter gibt sich die Exporo AG aus. Diese ist demnach Finanzanlagenvermittler und im Besitz der Erlaubnisse § 34 c und § 34 f Abs. 1 Gewerbeordnung. Als Vermittler tritt die Exporo Investment GmbH auf. Dies ist ein Finanzdienstleistungsinstitut und verfügt über eine Erlaubnis nach § 32 KWG. Die Exporo Investment GmbH tritt bei Finanzierungen rechtlich als Vermittler zwischen Anlegern und Projektgesellschaften auf. Zu keinem Zeitpunkt bzw. in keinem Projektstadium besitzt Exporo Immobilien.

Exporo Homepage

Auf einen Blick – die Homepage von Exporo

Die Geschichte und die „Story“ von Exporo

Die Historie von Exporo reicht der Darstellung des Unternehmens zufolge bis ins Jahr 2013 zurück. Damals reifte bei den Initiatorendie Erkenntnis, dass Immobilienprojekteentwickler immer stärker nach alternativen Finanzierungsquellen suchen, da Banken aufgrund strengerer Regulierung nicht mehr in gewohnt hohem Umfang ganze Projekte finanzieren“. Gleichzeitig, so stellten die Gründer damals fest, könnten Privatanleger nur mit sehr großem finanziellen Aufwand zu guten Konditionen in Immobilien investieren. Auf Basis dieser Feststellungen wurde Entschluss zur Entwicklung eines Online Marktplatzes gefasst, auf dem Immobilienprojekte als Investmentmöglichkeit angeboten werden sollten.

In der ersten Phase wurden ausschließlich Immobilienprojekte im Raum Hamburg finanziert. Damals wurden noch gedruckte Prospekte und Verträge eingesetzt. Im weiteren Verlauf wurde der Investmentprozess digitalisiert. Zudem wurde der Aufwand für Marketingmaßnahmen deutlich erhöht. Ende 2014 wurde die Investment Plattform Exporo.de gestartet. Am 11.12.2014 ging die Crowdinvesting-Plattformen mit dem Projekt „Feldbrunnenstraße“ an den Start und vermochte in den ersten drei Monaten Investitionsvolumina von mehr als 2,1 Millionen EUR zu vermitteln. Mittlerweile beschäftigt das Unternehmen mehr als 100 Mitarbeiter.

Im Jahr 2018 wurden weitere Produkte entwickelt. Insbesondere wurden Prozesse digitaler Vermittlung auf Bestandsimmobilien transferiert. Das Unternehmen will mit diesem so bezeichneten „digitalem Eigentum“ Investoren die Möglichkeit geben, in Sachwerte zu investieren.

Exporo ist damit ein relativ zügiger Wachstumsprozess gelungen. Dieser wurde nicht zuletzt dadurch begünstigt, dass Crowdinvesting im Trend liegt und sich großer medialer Aufmerksamkeit erfreut. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber relativ günstige Rahmenbedingungen für das Segment geschaffen. Nicht zuletzt fällt der frühe Expansionsprozess von Exporo mit einer Marktlage zusammen, in der viele klassische Anlagen keine Verzinsung mehr versprechen.

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Was bedeutet „Crowdinvestment“?

Crowd bezeichnet eine Menschenmenge. Crowd Investments sind Investitionen, bei denen ein einzelner Investor sehr viele kleine Investitionen von einer großen Zahl von Anlegern erhält. So könnten im Extremfall 1 Million Anleger jeweils einen Euro investieren, um ein Projekt zu finanzieren. Bei Exporo liegen die Losgrößen allerdings ein Stück weit höher: Mindestens 500 EUR sind erforderlich, um in ein Immobilienprojekt zu investieren.

  • Bei Crowd Investments investieren viele Anleger jeweils kleine Beträge
  • Anleger können Fremdkapital oder Eigenkapital bereitstellen
  • Auch Spenden und Vollfinanzierungen sind über Crowd Investments möglich
  • Die Plattformen gewinnen seit Jahren an Bedeutung

Kennzeichnend für Crowdinvestments ist ihr digitaler Charakter. Die Plattformen im Internet präsentieren Projekte von Kapitalsuchenden ihrer Community und stellen alle technischen Vorrichtungen bereit, mit denen das Funding erfolgen kann. Maßgeblich für den Mehrwert solcher Plattformen ist ihre Reichweite. Über Crowd Investments können neben Immobilienprojekten auch Startups, Sozialprojekte, künstlerische Aktivitäten etc. finanziert werden.

Es werden verschiedene Bereiche unterschieden bzw. abgegrenzt. So wird grundsätzlich zwischen Crowdinvesting und Crowdlending unterschieden. Beim Crowdinvesting erwerben Investoren eigentumsähnliche Rechte, beim Crowdlending stellen Sie Fremdkapital zur Verfügung. Exporo befindet sich ebenso wie das verwendete Instrument der partiarischen Nachrangdarlehen irgendwo in der Mitte. Partiarische Nachrangdarlehen weisen Eigenschaften von Eigenkapital und von Fremdkapital auf.

Neben den bekannten, kommerziellen Plattformen gibt es einige weitere Varianten. So werden beim donation-based Crowdlending Spenden gesammelt. Eine Gegenleistung in nennenswertem Umfang gibt es nicht. Beim Reward-based Crowdlending findet häufig eine Vorfinanzierung von noch zu finanzierenden Produkten statt. Dabei handelt es sich um eine Art Kaufvertrag mit zeitlich verzögerter Lieferung.

Crowd Investments haben an Bedeutung gewonnen. Zum einen eignen sich die Investments aufgrund der kleinen Losgrößen für eine große Zahl von Kleinanlegern als Beimischung ins Portfolio. Zum anderen kann häufig eine im weitesten Sinne emotionale Nähe der Investoren zu dem Projekt festgestellt werden.

Exporo Transparenz

Exporo bietet hohe Transparenz bei seinen Investments

In welche Art Projekte können Anleger bei Exporo investieren?

Über Exporo können Anleger in Immobilienprojekte investieren. Neubauten finden sich dabei ebenso im Katalog der gelisteten Exporo Immobilien wie Projekt im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien wie zum Beispiel der Kauf und die anschließende Sanierung. Häufig sehen die Projekte im Anschluss an die Fertigstellung bzw. Sanierung einen Verkauf der Wohneinheiten vor. Auch Vermietung ist jedoch möglich. Nachfolgend sollen zwei (abgeschlossene) Exporo Projekte beispielhaft skizziert werden.

  • Neubauprojekte: Zum Beispiel Bau eines Mehrfamilienhauses und Verkauf mit Gewinn
  • Bestandsprojekte: Kauf von Bürogebäuden und anschließende Aufmietung
  • Projekte in unterschiedlichen Stadien
  • Investitionsvolumina häufig unter 5 Millionen

So wurde zum Beispiel in Berlin-Charlottenburg ein Mehrfamilienhaus mit sieben Etagen und 63 Wohnungen (davon 21 barrierefrei) neu gebaut. Auf der Plattform wurde damals vorgerechnet, dass für Rückzahlung des Darlehens lediglich ein Verkaufspreis von 4540 EUR pro Quadratmeter erforderlich sei, während der durchschnittliche Marktpreis mit ca. 5400 EUR pro Quadratmeter deutlich höher läge. Zum Zeitpunkt der Finanzierung waren 15 % der kalkulierten Einnahmen bereits zu den in der Kalkulation angesetzten Preisen reserviert bzw. verkauft. Bei dem Projekt galt eine Vorkaufsquote in Höhe von 20 % als Auszahlungsvoraussetzung. Das Projekt bot bei einer Laufzeit von 13-20 Monaten (abhängig vom Projektverlauf) eine endfällige Verzinsung in Höhe von 5,0 %.

Ein weiteres Projekt betraf den Ankauf und die Vermietung eines siebengeschossigen Bürogebäudes am Postplatz in Dresden in Zentrumsnähe. Das Gebäude befand sich auf einem ca. 4300 m² großen Grundstück. Das Projekt wurde mit einer persönlichen Bürgschaft des Geschäftsführers der Nachrangdarlehensnehmerin besichert. Nach Ansicht der Initiatoren lag die aktuelle Durchschnittsmiete in dem Bürogebäude deutlich unter dem Potenzial. Das Objekt wurde dabei zu einem nach Ansicht der Entwickler günstigen Preis von 700 EUR pro Quadratmeter angekauft. Realisiert wurde das Vorhaben durch den Projektentwickler „Belle Epoque“, der zum damaligen Zeitpunkt ein realisiertes Projektvolumen von ca. 200 Millionen EUR aufweisen konnte. Das Projekt bot eine feste, endfällige Verzinsung in Höhe von 5,0 %. Die Laufzeit belief sich abhängig vom Projektverlauf auf 17-36 Monate.

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Welche Renditen und Risiken gibt es?

Das Unternehmen bewirbt die Exporo Projekte mit jährlichen Renditen von bis zu 6 %. Tatsächlich finden sich auf der Plattform auch einzelne Projekte mit höheren Renditen von 7,5 % und mehr. Die Renditen liegen damit deutlich über dem allgemeinen Zinsniveau. Die höheren Ertragsmöglichkeiten sind allerdings als Preis für das höhere Risiko zu betrachten. Mit der Gewährung von partiarischen Nachrangdarlehen werden Anleiheemissionen finanziert, die dem Grauen Kapitalmarkt zuzurechnen sind. Am Grauen Kapitalmarkt gelten weitaus geringere Standards im Hinblick auf Transparenz, Bilanzprüfung etc. als am eigentlichen Kapitalmarkt. Zudem besteht eine viel geringere Liquidität als zum Beispiel bei Bundesanleihen oder DAX Aktien. Anleihen mit derart kleinen Tranchen (häufig liegt das Emissionsvolumen deutlich unter 5 Million EUR) zu verkaufen, ist häufig nur mit einer längeren Wartezeit oder mit erheblichen Preisabschlägen möglich.

  • Renditen bis zu 6 % und mehr
  • Investiert wird in partiarische Nachrangdarlehen
  • Nachrangige Gläubiger erhalten bei der Liquidation erst nach allen vorrangigen Gläubigern Geld
  • Das Totalverlustrisiko steigt dadurch beträchtlich

Nicht zuletzt besteht ein handfestes Ausfallrisiko bis hin zum Totalausfall von 100 % des Investments. Bedingt ist dies durch die Konzeption der partiarischen Nachrangdarlehen, mit denen fast alle Exporo Projekte realisiert werden. Gläubiger solcher Anleihen erhalten im Liquidationsfall erst Geld, nachdem alle vorrangigen Gläubiger vollständig bedient wurden. Wird ein Projekt mit 80 % erstrangigen und 20 % nachrangigen Forderungen realisiert, reicht ein Verlust in Höhe von 20 % aus, um einen Totalverlust bei den nachrangigen Gläubigern auszulösen.

Die Liste der potentiellen Risiken bei der Realisierung von Projekten ist lang. Bei Neubauprojekten kannst es z. B. vorkommen, dass der in der Kalkulation angesetzte Verkaufspreis verfehlt wird, weil die Nachfrage zu gering ist. Selbst wenn der Preis erzielt wird, kann es zu Verlusten kommen, wenn die Baukosten deutlich höher ausfallen als geplant. Dies kann durch Fehlkalkulationen der Betreiber, Handwerkerinsolvenzen etc. ausgelöst werden. Ist die Rückzahlung des Darlehens vom langfristigen Mittelzufluss durch Mieten abhängig, können auch Verschlechterungen am Standort zum Eintritt von Risiken führen. Solche Verschlechterungen liegen zum Beispiel vor, wenn durch ein neu errichtetes Gebäude die Aussicht der Mieter verschlechtert wird, eine Kläranlage in der Gegend zu einem unangenehmen Geruch führt oder durch den Bau einer zusätzlichen Landebahn am Flughafen der Verkehrslärm verstärkt wird.

Exporo Risikoklassen

Ein Blick auf die Exporo Risikoklassen

Wie laufen Projektfinanzierungen bei Exporo ab?

Der Weg in Immobilieninvestments ist bei Exporo – hier halten die Hanseaten ihr Werbeversprechen ein – vollständig digital und damit relativ einfach möglich. Im ersten Schritt müssen Anleger ein Benutzerkonto anlegen. Dazu wird eine E-Mail-Adresse eingegeben, an die daraufhin eine Bestätigungsmail mit einem Link geschickt wird. Nach einem Klick auf den Link ist das Benutzerkonto validiert. Ab diesem Zeitpunkt können Projekte eingesehen werden.

Bevor in ein Projekt investiert wird, sollten Anleger ihre Personalausweisnummer und ihre steuerliche Identifikationsnummer bereithalten. Diese müssen im Antragsformular neben persönlichen Daten wie Adresse und Geburtsdatum angegeben werden. Im nächsten Schritt folgen die gesetzlich vorgeschriebenen KYC (Know Your Customer) Fragen. Anleger werden nach Ihren bisherigen Erfahrungen zum Beispiel mit Anleihen, Zertifikaten, partiarischen Nachrangdarlehen, geschlossenen Fonds etc. befragt. Wer angibt, Erfahrungen in einem dieser Investmentvehikel zu besitzen, wird nach Dauer der Erfahrungen, Anzahl der Transaktionen und Volumina gefragt. Falsch antworten ist nicht möglich. Investments sind unabhängig von den Antworten möglich. Der Gesetzgeber schreibt jedoch vor, dass Anbieter wie Exporo Anleger bei mangelnder Erfahrung darauf hinweisen müssen, dass das Investment womöglich nicht geeignet ist.

  1. E-Mail-Adresse eingeben
  2. Auf Link in Bestätigungsmail klicken
  3. Personalausweisnummer und Steueridentifikationsnummer bereithalten
  4. Identität nachweisen (wahlweise Postident oder Postident Videochat)
  5. KYC (Know your Customer) Fragen beantworten
  6. Zahlungsmethode auswählen und Zeichnungsauftrag erteilen

Nach der Eingabe der Daten und den KYC-Fragen erfolgt die Identifizierung des Anlegers. Hier können Investoren zwischen dem klassischen Postident Verfahren (Ausdruck eines Coupons und Vorlage zusammen mit einem amtlichen Lichtbildausweis in einer Filiale der Deutschen Post) und einer Identifikation per Videochat wählen. Die Videochat Identifikation kann direkt am Bildschirm absolviert werden und dauert in der Regel nur wenige Minuten. Als Kooperationspartner dient Exporo die Deutsche Post.

Im letzten Schritt wird gezeichnet. Dazu muss lediglich die Stückzahl angegeben werden. Das Investitionsvolumen errechnet sich dann automatisch aus der Kombination mit dem Nennwert der Anleihe. In diesem Schritt werden diverse Informationen wie zum Beispiel die Vermittlerregelung zur Kenntnis genommen. Diese werden im Anschluss daran per E-Mail zugestellt. Anleger geben hier die IBAN Ihres Girokontos an, um den Investitionsbetrag per Lastschrift einziehen zu lassen. Alternativ ist eine Zahlung per Überweisung (Vorkasse) möglich.

Positiv: Im letzten Schritt wird automatisch ein kostenloses Wertpapierdepot bei der Baader Bank eröffnet, in dem die gekauften Anleihen verwahrt werden. Über das Verrechnungskonto dieses Depots erfolgen auch Zinszahlungen sowie die Rückzahlung.

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Grauer Kapitalmarkt für Kleinanleger: Ist die Kritik an Exporo berechtigt?

Viele der Investoren, die mit Exporo Erfahrungen machen, sind der Gruppe der Kleinanleger zuzurechnen. Ist es vertretbar, dieser Zielgruppe Investments am „Grauen Kapitalmarkt“ zu vermitteln? Mitunter wird in diesem Zusammenhang an Exporo Kritik geübt.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) beschreibt den Grauen Kapitalmarkt im Hinblick auf Crowdfunding wie folgt: „Viele Crowdfunding-Plattformen sind gezielt so ausgestaltet, dass sie keine Erlaubnis benötigen und damit auch nicht von der BaFin beaufsichtigt werden. Daher gehören diese Plattformen zum Grauen Kapitalmarkt. Das heißt selbstverständlich nicht, dass alle Angebote dort zwangsläufig unseriös sind. Bedenken Sie aber, dass Sie sich in ein Marktsegment begeben, das nicht staatlich reguliert ist. Damit werden weder die dort angebotenen Finanzprodukte noch die Seriosität und Bonität von Anbietern und Investoren kontrolliert. Für die Geschäfte, die hier abgeschlossen werden, gibt es keine ständige Aufsicht, keine Bilanzkontrolle und keine Einlagensicherung.“

Diese Situation nutzen nach Auffassung der Bafin auch dubiose Anbieter aus. Die Behörde rät Anlegern deshalb dazu, sich über Angebote und damit verbundene Risiken gründlich zu informieren. Generell gilt: Ob ein Investment zu riskant ist oder nicht, hängt vom Anleger, seinen Zielen und den sonstigen Bestandteilen des Portfolios ab. Ein Portfolio, das ganz oder überwiegend aus partiarischen Nachrangdarlehen besteht, erscheint für Privatanleger ungeeignet. Ein breit gestreutes Portfolio von z. B. 100.000 EUR, das zu 5 % in diesem Segment investiert ist, erscheint dagegen ausgewogen. Dies gilt ganz besonders, wenn diese 5 % auf zehn unterschiedliche Projekte aufgeteilt sind. Diese innere Streuung erleichtert der niedrige Mindestinvestitionsbetrag bei Exporo in jedem Fall.

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Fazit

Unser Fazit im Exporo Test: Den Hanseaten ist es tatsächlich gelungen, eine niedrigschwellige Plattform für digitale Investments in Immobilienprojekte zu entwickeln. Anleger können Investments dank der Verifikation per Videochat vollständig am Bildschirm tätigen. Erleichternd wirkt auch, dass direkt im Zeichnungsauftrag ein kostenloses Wertpapierdepot bei der Baader Bank eröffnet wird, in dem gekaufte Anleihen verwahrt werden. Die Investitionsbeträge beginnen bei 500 EUR und sind damit auch für Kleinanleger geeignet, die ein Investment diversifizieren möchten. Zahlungen können per Überweisung oder Lastschrift geleistet werden.

Die Bandbreite der Immobilienprojekte umfasst Neubauten genauso wie den Kauf und die Aufmietung von Bestandsobjekten. Vielfach finden sich dabei Objekte in guten Lagen größerer Städte. Dies sind tatsächlich Investments, die früher vor allem institutionelle Investoren tätigen konnten.

Wer mit Exporo Erfahrungen in Immobilieninvestments machen möchte, sollte sich des speziellen Risikos partiarischer Nachrangdarlehen bewusst sein. Die Forderungen nachrangiger Gläubiger werden erst erfüllt, wenn alle erstrangigen Forderungen vollständig bedient sind. Dies führt dazu, dass ein Verlust von zum Beispiel 20 % bezogen auf das Gesamtprojekt zu einem Totalverlust für nachrangige Investoren führen kann. Aus diesem Grund eignen sich Investments bei Exporo nur als Beimischung zu einem breit diversifizierten Portfolio, das zusätzlich Aktien, Anleihen und klassische Immobilieninvestments wie offene Immobilienfonds enthält. Zusätzlich bietet sich die Diversifikation des Exporoanteils auf verschiedene Projekte an.

CROWDFUNDING TESTSIEGER
  • Feste Verzinsung: 5 - 6% pro Jahr
  • Nur 2-3 Jahre Kapitalbindung
  • Keine zusätzlichen Abschlusskosten
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